ワンルームマンション投資で儲かるのは業者と金融機関だけ
今回は不動産投資の中でも、私たちに最も身近なワンルームマンション投資について解説していきます。不動産投資といえば「不労所得」「年金代わり」などと、魅力的な言葉で語られていますので、興味のある人は多いと思います。
私自身も一時期興味をもって、実際に業者に説明を聞きにいったりしましたので、その体験も踏まえて記載します。
一言で説明すると、儲かるのは業者と金融機関で、買うと負債と支出が増えるだけです。
今の不動産は利回りが低すぎる
執筆時点での情報ですが、東京のワンルームに投資をすると、表面利回りは4～5％くらいです。
表面利回りとは、家賃収入／投資額で計算されます。
例えばですが、2,000万の物件だと、年間家賃収入は100万（月8万程度）くらいです。
これだけ聞くと、十分利益が出ているように感じるかもしれませんが、そんなことはありません。
資産を買ったはずなのに毎月支出が出る
先ほどの例をもとに、実際に2,000万の不動産をすべてローンで買った場合、月々の手残りはどれくらいになるでしょうか。
物件にもよりますが、正解はマイナス1万円ほどです。満室稼働が続いてこの水準なので、空室が出ればマイナスは拡大します。
資産を買ったはずなのに、毎月支出が出るのがワンルームマンション投資です。
なぜマイナスになるのかですが、ローン返済や金利、その他諸費用が問題になってきます。
ローンの金利が2.5％前後なので、初年度は利息負担が50万ほどです。（家賃の半分）
それに、元本の返済、固定資産税、管理業者への支払い、空室が出た時の募集費用、修繕費、備品交換、入居が決まった時の礼金、広告費、日々の管理費用、さまざまな費用が乗っかってきます。
そのため、支出が収入を上回る事態になってしまうのです。
業者が言う不動産投資のメリットは大したことない
それでも多くのサラリーマンがこぞってワンルームマンション投資を始めてしまうのはなぜでしょうか。
根底には不動産投資に関する無知が原因で、業者の言う不動産投資のメリットに心が動いてしまうことがあると思います。
しかし、これらのメリットは実は大したことがないので、解説していきます。
①不労所得が手に入る
不労所得とは自分が働かなくても収入が入ってくることを言いますが、結局所得が手に入るどころか、お金が出ていっています。
②年金代わりになる
若い時に始めれば、リタイアするころにローンを完済し、その後は家賃収入で食べていけるというものです。
万事うまくいけばそうならないこともないですが、そのころには建物の老朽化が進んでおり（新築で買ったものは築30年オーバーになっています。）、リノベーションなどしないとなかなか入居につながらないと思います。また、30年もたつと、人口は今より大幅に減っているでしょうから、大家さん同士での競争が激しくなり、家賃の下落につながりそうです。結局いつまでたっても収入につながっていきません。
③節税になる
最初の1年はそうかもしれませんが、2年目以降はたいして節税になりません。
④相続税対策になる
これも間違ったことは言っていませんが、相続税を払うほど資産を残せる方がどれほどいるでしょうか。
⑤保険代わりになる
万が一亡くなった場合、団信の影響でローンがチャラになるので、その後は家賃収入が入るというものです。これは、そうかもしれませんが、それなら最初から保険に入った方がよほどマシだと思います。
⑥インフレ対策になる
インフレ時には不動産価格が上がるため、現金で持っているよりお得だと言いたいようです。残念ながら、日本ではほとんどインフレが進んでいません。政府・日銀を中心にインフレ誘導してもうまくいっていないレベルなので、そうそう起こらないと思います。
インデックス投信やJ-REITに投資した方がよっぽどお得
ワンルームマンション投資をするくらいなら、その分を金融商品で運用した方がよっぽどお得でしょう。
まずは、私がお勧めしているiDeCoやつみたてNISAで運用してほしいですが、それでも余裕がある場合は、上記の商品で運用する方がいいでしょう。
ワンルームマンション投資より、よっぽど利回りがよいです。
今回は以上です。