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今絶対に新築マンションを買ってはいけない理由(一部例外あり)

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こんにちは、会計士のねこぱんだ(@nekopanda_blog)です。

今回は、今絶対に新築マンションを買ってはいけない理由について解説していきます。なお、前提として、首都圏(特に東京)であることを予めお伝えします。

このような疑問に対し、一つの参考となる記事です。

・なぜ新築マンションが高騰しているの?
・新築マンションは買ってもいいの?

結論から言いますと、「価格の上昇が物件そのものの価値の上昇につながっていないから」となります。

上がり続ける物件価格

まずは、ここ10年ほどの新築マンションの平均価格と住宅ローン金利の推移について見ていきましょう。(出展:不動産経済研究所)

なお、住宅ローン金利はフラット35の借入期間15~20年ものです。

ここ10年程で、平均価格は4,535万⇒5,871万と約3割上昇しました。

一方で、住宅ローン金利は低下し続けております。

これらの理由について説明できますでしょうか。

物件価格が上がる理由

新築マンション価格の上昇は大きく5つの理由で説明できます。

<重要>新築マンション高騰の理由
  1. 住宅ローン金利が低下しているから
  2. マンション用地を強気な業者が高く仕入れるから
  3. 建築コストが上昇しているから
  4. 景気が良いから(=民間給与が上がっているから)
  5. 新築マンションの供給戸数が減っているから

1.住宅ローン金利が低下しているから

先ほどのグラフでわかりますが、金利が低下しています。

金利が低下すれば、多少物件価格が上がっても、トータルの支払額は変わらなくなりますので、金利の低下は物件価格の上昇をもたらします。

金利の低下は、日銀が主導となって金融緩和を行っていることによります。

2.マンション用地を強気な業者が高く仕入れるから

そして、業者(デベロッパー)による用地取得の争いも原因です。

多少高く仕入れても、低金利ですし、かつ、転売目的の購入者がいますので、基本的には作れば売れる状況です。

土地を高く仕入れることで、当然ながら販売価格も上がります

3.建築コストが上昇しているから

そして、オリンピック関係で工事需要が高まっていることから、建築コストも上がっています

国土交通省の「建設工事費デフレーター」の推移です。2011年を100としたときに、2018年だと107あたりとなっており、建築コストの上昇が見て取れます。

工事業者から見れば、高くても受注できますし、受注するために多くの人を高い給料で雇い入れることになります。工事が増えることで資材価格も上がります。

建築コストの上昇は、当然ながら販売価格の上昇を招きます

4.景気が良いから(=給与が上がっているから)

そしてアベノミクスの影響もあります。

国内の景気が回復し、民間の給与が上がることで、マンション価格が上がっても、それを買うことができる人達が一定数います。

5.新築マンションの供給戸数が減っているから

最後に、供給戸数の減少があります。(出典:不動産経済研究所)

10数年前は首都圏で年間8万戸ほど供給していたものが、最近は4万戸を切っています。少子化の影響ももちろんありますが、デベロッパーも売れそうにない立地にまで無理して手を出さないようになっていることもあり供給量が減っているため、需給バランスから価格は上昇します。

今新築マンションを買ってはいけない理由

これまで説明した中でなんとなくわかるかもしれませんが、新築マンションの価格高騰の理由を要約すると、

  1. 需給バランスの影響
  2. 金利低下の影響

となります。即ち、物件そのものの価値(設備の仕様・グレード)は上がっていないのにも関わらず、価格は上がっていることになります。

これが、今新築マンションを買ってはいけない理由です。

もっと言いますと、新築マンションが高騰した結果、普通のサラリーマンに買えない値段となってしまったので、一般消費者にはわからないレベルでマンションの仕様を引き下げたり、狭い(ファミリータイプであれば70㎡を下回る)部屋を売り出すようになっている、というのが現状です。

簡単に言えば、最近の新築マンションの傾向として「価格は高いのに、狭かったり、天井が低かったり、見えにくい部分で手を抜かれている」となります。

マンションを買いたい人はどうすればよいか

基本的には今マンションを買うべきではないでしょう。しかし、マンションを買いたい人はいると思います。結婚してお子様が産まれた家庭などは、この機会に買おうと思われるでしょう。

賃貸でしばらく我慢して、価格が落ち着いてきたら買うのがいいと思いますが、どうしても、ということでしたら以下の条件に合致するマンションを選ぶといいと思います。

  1. 最寄り駅から徒歩5分圏内
  2. 2路線以上利用可orターミナル駅まで1駅~2駅程度
  3. 築10年前後の中古
  4. 登記簿上で50㎡以上の2LDK(どうしても必要であれば3LDK)

簡単に言いますと、「築浅で利便性のある立地に位置した、住宅ローン控除の対象となる中古のコンパクトマンション」です。

こうしたマンションであれば、不景気になっても価格は下がりにくいでしょうし、いざとなったらすぐに売れるためとなります。

また、新築マンションであれば、条件はより厳しく、

  1. 最寄り駅から徒歩5分圏内
  2. 2~3路線以上利用可
  3. 人気エリアor人気駅
  4. 登記簿上で50㎡以上の2LDK(どうしても必要であれば3LDK)
  5. 人口減少エリアでないこと
  6. 抽選になるほどの注目物件であること
  7. ランドマーク性のある物件であること

こちらも発想としては同じです。

物件選び、物件購入時期の参考となれば幸いです。

今回は以上です。

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